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营运资金管理存在问题及对策

营运资金管理存在问题及对策摘要: [摘要]随着市场经济的不断发展,外部竞争日益激烈,营运资金管理对企业的长远稳定发展有着重要的影响,企业营运资金的过程就是企业创造经济效益的过程,其关系着企业是否能够实现经济利润,是否能够良好地发展。现阶…

[摘要]随着市场经济的不断发展,外部竞争日益激烈,营运资金管理对企业的长远稳定发展有着重要的影响,企业营运资金的过程就是企业创造经济效益的过程,其关系着企业是否能够实现经济利润,是否能够良好地发展。现阶段,仍有企业对营运资金管理的概念比较模糊,并不重视营运资金管理在企业生产经营发展中的作用,使得企业资金的运行得不到有效的监督,影响了企业的长期发展,因此,本文将围绕营运资金管理存在的问题及对策分析,并以房地产企业为例展开探讨[1]。

[关键词]营运资金管理;问题及对策;分析;房地产企业

随着我国社会经济的不断发展,房地产行业也日益发展壮大,房地产企业的资金投入量较大,资金周转期较长,因此,房子产企业营运资金管理是一项比较复杂的任务,其资金营运关系着房地产企业相关项目的开发和建设,同时还与房地产企业资金的使用和融资情况有着密切的关系,因此,做好资金运营管理工作,可以为房地产企业提供有力的资金保障,促进房地产企业的健康发展,但是,目前我国房地产开发企业在营运资金管理的过程中还存在许多问题有待解决[2]。

1.房地产开发企业资金营运管理概述

房地产开发企业的资金特点:资金可以说是房地产企业的“血液”这是由于,房地产企业不同于其他的行业,其需要的资金量非常大,有的项目在建设过程中所需的资金甚至达到上百亿,同时,房地产企业项目的建设周期比较长,这就导致其回款周期也非常漫长,有的项目建设周期可以达到三年五年,甚至更长的时间,这些因素都决定了资金是房地产开发企业的“血液”。房地产开发企业的资金管理特点:房地产开发企业建设运行一个项目的基本流程是:投资拿地、启动项目、项目开工、项目开盘销售、建设施工、产品交付和项目评估结算[3]。一般的房产企业的资金也是根据这个顺序在运行,尤其是在前几个环节上,资金一直处于密集流出的状态,这时房地产企业需要的资金量非常大,同时,需要资金保持较快的供给速度,房产企业的资金流入环节比较靠后,需要在开盘销售回款后才能实现流入。

2.目前房地产企业营运资金管理的现状

资金是保障一个企业正常运转和发展的基础,企业想要可持续地健康发展,必须保障其资金的流动性,优化资产配置,做好资金营运管理工作。目前,我国许多房产企业的资金营运能力较低,个别房产企业还因此陷入经济危机中,这都是因为缺乏对资金营运的重视,缺乏科学、合理的营运策略[4]。资产负债率高,现金流较低:据相关的调查表明,截至2019年末,上市房产企业的债务总额达到了5000亿元之高,其中有将近半数房产企业的资产负债率甚至超过了70%,这表明,当前房地产企业面临着严重资金营运问题,其资产负债率过高时,将导致房产企业无法进行有效的融资,阻碍房产企业稳定健康发展。在日益变化的经济格局中,房产企业需要面临的竞争环境越来越复杂,例如地价上涨、房产销售量不及预期、国家政策风向的变动等,如果房地产开发企业的资产负债率过高,其资金流动性非常差,就会导致房地产企业面临变化和环境和复杂的竞争格局时,企业资金陷入短缺情况,甚至导致其陷入极其危险的境地[5]。经营资金管理能力不足:目前,房产企业的发展差异较大,许多小的房产企业由于其规模较小,实力较差,因此很难在银行中获得融资,其融资的渠道也是有限的,同时,房产企业的资金风险通常来源于经营项目风险、管理风险和销售风险等,其中销售风险与融资风险又密切相关,因此房产企业很容易因为融资困难而面临资金缺乏的情况,导致其陷入危机当中。同时,许多房产开发企业的资金分配方式不够科学合理,有的房地产企业将大部分资金用作项目开发资金,预留的资金较少,假如此时的贷款利息较高,项目建设周期很长加上房产销售情况不及预期,就会导致房地产开发企业不能及时还清贷款,背负着高额的债务和利息,加上其再融资困难,就会导致资金链断裂,陷入资金短缺,经营困难的状况,这将进一步恶化其经营状况,导致企业无法正常运行[6]。资金管控低效,流动速度过慢:房地产企业不同于其他企业,其存货变现的能力受到诸多因素的影响和控制,尤其受到国家经济政策的影响较大,很难保证其存货都可以有效迅速变现,因此,房产开发企业的投资回报率无法保证,经常出现资金管理低效,资金周转速度差等问题,同时,由于房地产企业的项目建设周期较长,销售周期也较长,这又导致其资金的流动速度较大,这些因素都会导致房产企业在经营中容易面临缺乏资金,风险较大并不可预测等情况,意味着房产企业经济效益的回收较慢,不能非常快地实现变现,保证企业拥有充足的现金流[7]。此外,还有一部分房地产企业囤积了大量的土地和开发项目以及在建工程项目,但是由于政策原因和复杂的市场环境,以及自身决策的失误等诸多因素的叠加,其房地产销售的情况不达预期,导致大量的土地、房产被积压,使资金丧失了流动性,很难被回笼。因此,房产开发企业的资金沉淀问题非常严重,其资金无法被灵活地周转和营运,流动性较差,这都严重影响着房产开发企业的正常运行。营运资金结构不够科学合理:目前,许多企业都认识到了营运资金重要性,努力保持企业资金的流动性,将营运资金放在的重要的位置,因此为企业资金提供足够的流动性和灵活性,保障企业的正常经营和运转,但是许多企业在此过程中,对资金结构的认识并不足,不可理的资产分配和资本结构都会导致资金结构不合理,是企业的资金陷入流动性困境,资金的流动性陷入困境,就会导致企业后续生产经营活动陷入困境,导致企业的经济效益无法实现,因此,不难得出,房地产开发企业应该注意,根据其目前经营发展情况调整资产负债率,才能保障企业正常运转,不陷入流动性风险之中,保障企业稳步发展。

3.房地产企业的营运资金管理策略

房地产企业由于其特殊性,在生产经营的过程中比其他企业面临更多的确定性,其具有营运资金管理困难,经营风险高和高成本运营等特点,因此,必须应合理、科学地对资金进行规划和营运,才能保障投资的确定性和可控性。强化现金流量管理,控制资产负债率:房地产企业的存货变现能力较差,资产负债率较高,因此,房地产开发企业为了减少其风险,应该对加强对房地产企业资产负债率的控制,提高其存货变现率和资金周转效率,以此才能促使房地产企业迅速回笼资金,防止企业陷入流动性困境。此外,房地产企业还应在建设项目的过程中加强对资金的监管力度,想方设法缩短销售周期,使其存货尽快消化,并通过编制预算,加强对企业内部的控制和监督,发挥预算的控制功能,建立全面的责任制,使企业的资金运营管理和资金的具体使用分配都能有据可循,责任到人。最后,企业还可以建立有效的考核机制和激励机制,将员工的绩效与资金营运管理相挂钩,利用有效的激励机制促使员工更加合理地分配和利用资金,实现企业资金的细致化管理和规范化管理,将严格的权责考核制度运用到项目建设当中,从而促使企业强化资金的管理,达到盈利的目的。强化企业资金流动管理:在实际经营中,房地产开发企业的环节较多,任何一个环节出现问题都会影响企业正常运行,这是因为房地产企业的正常运转不仅需要大量的资金,同时需要资金保持流动性和连贯性,才能保证房产企业的各个环节正常运行,因此,房产企业必须加强对资金流的动态监控,才能全面掌握企业资金流动情况和经营情况,保障房产企业各个环节的正常运转。此外,房地产企业应该对其每一个建设项目都进行可行性分析,并制定有效的计划性经营机制,在制定的过程中可以结合目前外部市场环境以及行业发展情况和国家政策等方面的内容,才能对项目的可行性研究透彻,合理配置企业的资产和资源,防止企业陷入资金困境。目前,想要切实强化房产企业资金流动管理系统,不仅需要强化财务管理,加强其内部资金的监控和运行,还需要对企业的外部融资活动进行控制,提高对融资风险性的认识,量力而行,避免过度融资带来的高额债务和利息,才能趋利避害,合理使用资金,使资金发挥其最大的效用。加强融资资金的风险控制:融资是房地产的一项重要经济活动,如果运用的好会对企业的发展起到事半功倍的作用,如果运用的不好,将会使企业面临巨大的风险,严重拖垮企业,因此,应该尽可能地降低融资成本,做好预算工作,加强对资金成本的控制。企业在选择融资产品时,首先要在企业开展全面的预算,测算该融资产品的整体成本,同时结合企业预期资金使用情况,尽可能地选择融资利息低、融资期限长的低成本融资产品,另一方面,企业要加强财务工作,将借款成本较高的融资产品进行优先偿还,才能加速企业资金的周转速度,发挥其资金的最大价值和效率。对结算资金进行集中管理:企业应该对其项目结算资金进行合理有效的集中管理,建立企业的资金池,尤其对于大型房产企业,其项目较多,业务较广,更应该对资金进行及时整理,选择合适的,关系较好的银行建立企业的资金池,使其企业的资金能够有效集中,发挥其最大的效用,同时,这也能为企业增加更多的信用,为以后的发展奠定良好的基础。其次,房产开发企业还可制定相应的考核机制和奖惩制度,将销售业绩与员工的考核制度相挂钩,把考核回款的速度作为考核员工的重要内容,并根据企业的销售情况和外部环境,制定合理、科学的考核奖惩制度,利用有效的激励制度,才能充分地调动员工的销售热情,促进企业的资金快速结算和回流,提高资金的管理效率,促进企业的长远稳定发展。

4.结语

总而言之,资金是房地产企业的命脉,如果房地产企业的建设项目周期较长,企业的房产销售不及预期,资产结构不合理,负债过高,就会使房地产企业陷入资金流动性风险中,房地产企业就会无法正常运转。因此,房地产开发企业必须保证一定的现金流,合理地将资金进行营运,建立健全营运资金的管理制度,才能促使房地产企业远离资金流动性风险。同时,部分房产企业还要注意不要囤积过多的地皮,以免后续造成流动性危机。还有部分房产企业需要在融资方面加强注意,合理利用贷款,不要让高额的利息和债务将自己压垮。只有这样,房产开发企业才能全面保证其资金的正常营运,在复杂的市场环境中生存下来,实现可持续发展。

【参考文献】

[1]杜媛,孙莹,王苑琢.混合所有制改革推动资本管理创新和营运资金管理发展——中国企业营运资金管理研究中心协同创新回顾及2014年论坛综述[J].会计研究,2015(01):93-95.

[2]赵欣.我国房地产业上市公司经营活动营运资金管理效率对企业绩效的影响研究[D].中国海洋大学,2014.

[3]闰冉冉.我国房地产业上市公司营运资金管理与企业价值相关性的实证研究[D].西南石油大学,2017.

[4]陈四兴.基于渠道管理的房地产营运资金管理研究[D].华东交通大学,2017.

[5]胡慧玲,王君.营运资金管理水平的影响因素研究——来自优秀房地产公司的数据[J].物流工程与管理,2019,41(05):147-149+154.

[6]李敏,张波.营运资金管理的综合绩效分析——以新城控股为例[J].商业会计,2019(18):40-44.

[7]张海啸,张波.基于三维分析法的营运资金管理研究——以万科为例[J].财会通讯,2019(35):63-67.

作者:李慧燕 单位:广西旅游发展集团有限公司

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作者: 论文库

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