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互联网+驱动房地产众筹的纳税筹划

互联网+驱动房地产众筹的纳税筹划摘要: 摘要:随着经济增速的放缓,房产市场竞争激烈,房地产企业资金运转较为困难,资金回笼压力较大,从而出现了以“互联网+”为技术背景的房地产众筹模式。房地产众筹模式具有融资时间短,融资数额高等优点,已成为房地…

摘要:随着经济增速的放缓,房产市场竞争激烈,房地产企业资金运转较为困难,资金回笼压力较大,从而出现了以“互联网+”为技术背景的房地产众筹模式。房地产众筹模式具有融资时间短,融资数额高等优点,已成为房地产企业融资的重要手段。但就我国目前的税法体系而言,对于房地产众筹尚未提出相关政策,所以众筹的参与方的纳税还存在一些争论点。本文从界定众筹的类型出发,研究房地产众筹模式的特点,分析不同众筹模式的涉税事项,提出一些纳税筹划的建议。

关键词:“互联网+”;房地产众筹;发起人;投资人;涉税事项

一、房地产企业众筹模式

众筹模式是指借助互联网手段通过线上平台筹资项目向特定群体募集项目资金,与其他的融资方式相比,众筹具有融资效率高,融资成本低等优点,并且在众筹时发起人可以通过投资平台与投资人沟通互动,从而改变了以前信息只能单向传递的传统模式,同时通过众筹平台项目信息,也可以提前锁定有意向购房的人群。所以通过众筹,房地产企业不仅能快速筹集资金,还能同时达到营销、销售等目的。目前,房地产众筹模式可分为以下几种:(1)营销型众筹,是指房地产商以营销为目的开设的众筹项目。通常是指房地产商以出让部分房产转让收入作为广告宣传费,通过广告的方式营销吸引投资者,从而达到转让产品房产所有权或相关收益权目的,提升企业知名度的目的,或者是房地产企业通过抵押房产来获得流动资金,并承诺在一定期限内将房产售出偿支付投资者的投资收益。[1](2)销售型众筹,是指房地产开发商为达到销售房产,加快资金回笼速度目的,将房产或项目通过互联网以低于市场的价格向投资者或社会公众出售的众筹项目。但是销售型众筹模式与传统的直接交易房产还是存在一定差异,它是以产品房产作为标的物。其主要模式为:开发商通过众筹平台展示房产相关情况,众筹参与人可通过众筹平台挑选中意的房产并进行线上预约。在预约期满后,预约成功的投资者缴纳款项并签订认购协议;最后,在开盘之后投资者与房地产开发商签署房产买卖合同,完成购房。[2](3)融资型众筹,是指由于当前经济下行压力较大,房地产行业前景不太乐观,房地产企业为了快速募集资金而发起的房地产众筹项目,主要通过房地产企业的在建工程或待建房产为筹资标的物向公众募集资金。融资型众筹与其他众筹的区别,主要在于融资型众筹是由投资者通过众筹平台直接对房地产企业的地产项目投资,主要投资于房地产企业的前期工程。[3]

二、众筹模式下企业的涉税事项

(一)营销型众筹在2020年5月10日,甲公司是一家房地产企业,为增值税一般纳税人,因筹资需要决定通过某众筹挂出众筹项目,众筹标的物为将一套价值为400万元的成品房。为了达到营销目的,甲公司承诺给予投资人一定的折扣,将折扣后筹集的资金作为筹资目标,所以筹集的目标金额为标的物的价格的85%即340万元。本次众筹的截止时间为5月17日,房产出售时间为7月1日,资金托管机构为中国建设银行。同时,在众筹过程中,甲公司还需要分别向众筹平台和中国建设银行支付中介费和托管费,分别为筹资金额的8%和3%。第一,在本案例中,按税法规定,A企业本次众筹项目缴纳税额的时间为2020年5月17日,即众筹资金款项到账的当天,并且在现行税法下,甲公司本次活动视同为预售。其纳税情况如下:首先甲企业需要按税法规定在收到投资人支付额的押金时按照3%的预征税率预缴增值税,因此,甲公司需预缴纳的增值税税额为:340/(1+9%)×3%=9.35万元。甲公司的这套房产在7月1日以800万元(不含税价733.94万元)的价格成交。按照相关税法规定,还需补缴甲公司56.7万元的税额(733.94×9%-9.35=56.7万元)。最后,在甲公司转让住宅产权过程中时还需要支付一定的土地增值税以及印花税等。所以营销型众筹主要涉及的风险是中介费、托管费等的抵扣问题。按照现行税法,甲公司可以按照9%的税率取得增值税专用发票抵扣销项税额,达到节税的目的。但是如果企业取得增值税普通发票就不能抵扣进项税额,有些企业对于取得的增值税发票是否可以抵扣上存在一些问题,可能导致税款缴纳不足①;二是关于众筹和售出价格之间的422.02万元[733.94-340/(1+9%)]的差额,企业一般认定将其为销售费用,费用会涉及税前扣除的问题,按照税法规定,如果企业获得了合法原始凭证就可在税前扣除。此外,近几年,由于政府不断加强对房价控制,如“限购”政策等政策的相继出台,投资者人数有限,房地产企业只能靠降低房价来销售,导致企业的盈利空间缩水,同时也会改变投资者的风险偏好,导致企业资金筹措困难,给企业带来一定的财务风险。第二,对于投资者来说,纳税风险主要在于他的投资者身份。如果是个人投资者,就仅按投资收益所得缴纳个人所得税;如果是法人投资者,其收益所得应计入企业所得税,缴纳完企业所得税后的个人收益缴纳个人所得税。同时还应注意,投资者是否在众筹项目中认购了房产,如有签署商品房买卖合同,则应按合同金额缴纳印花税。第三,对于众筹平台来说,根据收取的中介费所得确认为主营业务收入,计入应纳税所得额。同时按服务行业税率缴纳增值税1.54万元[27.2÷(1+6%)×6%],并根据应交增值税计提城建税及教育费附加。

(二)销售型众筹甲公司是一家房地产企业,为增值税一般纳税人,2019年4月25日决定通过某众筹挂出众筹项目,众筹标的物为一套价值300万元的成品房产,标的价格为700万。本次众筹的截止时间为5月17日,甲公司所筹700万元(不含税价642.2万元),在众筹过程中,甲公司还需要分别向众筹平台和中国建设银行支付中介费和托管费,分别为筹资金额的8%和3%。第一,对于甲公司,适用9%的税率,此时需要交纳税额为83.81万元(642.2×9%=83.81万元)。第二,对投资者来说,销售型众筹等同于房地产企业向投资者销售房产,如果投资者的目的是为了以低于市场价获得房产,那么投资者仅仅需要缴纳契税和印花税,无须缴纳个人所得税。②因契税的税率受购房次数的影响,所以我们只计算印花税。印花税一般为是购房总价的0.05%,即3500元(700万元X0.05%=3500元)。第三,对于众筹平台来说,需要根据收取的中介费和最终所得缴纳增值税和所得税。按照销售型众筹和营销型众筹下所涉及的纳税情况基本相似,其所面临的财税问题也基本一致。

(三)融资型众筹甲公司在2019年10月25日决定通过某众筹挂出众筹项目,众筹标的物为价值1200万元的新建楼盘,本次众筹的截止时间为11月10日,众筹的约定利率为16%,甲企业承诺到期后还本付息,其他假设同上。由于需要支付给众筹平台8%的中介费即96万元,支付给银行36万元的资金托管费,所以甲企业最终筹集的资金为1068万元。在本次项目中,A企业适用9%的增值税税率,这次众筹项目涉及利息,利息是否要在税前扣除成了这种模式下的涉税主要问题。一般来说,企业会使用利息支出来降低税前利润,从而达到降低所得税的目。但在本项目中,由于众筹平台和银行不是贷款方,所以这笔费用属于筹资过程中的其他支出,不应算入利息中,企业不应进行税前扣除,所以这笔费用属于筹资过程中的其他支出,不应算入利息中,企业不应进行税前扣除。但两年期满,A企业支付给投资者利息,企业可凭获得的原始凭证进行抵扣。除此利息支出外,融资型众筹的涉税环节和营销型众筹大致相同。

三、众筹模式下企业纳税筹划的建议

无论是出于何种目的、用于何种用途的众筹,纳税都是企业不可避免的问题,纳税问题如果处理不当就会使企业面临涉税风险,影响企业的形象,降低企业的信誉,所以企业应加强对财务人员的专业素质和纳税风险管控能力及政策敏感度的培养,针对以上的问题提出两点筹划建议。第一,加强对财务人员专业素质的培养,提高对税务相关政策的敏感度。我国自2016年全面进行营改增,现已取得了不错的结果,营改增的目的是为了减轻企业的税负,但不少企业却出现不减反增的情况,其原因还是税务人员对税收政策的把控不到位。不可否认,目前的形势下,房地产行业情景不太乐观,所以房地产企业的发展重点都放在了如何提高盈利和创新上,不可避免地忽视了对税务及财务人员的管理与培养,导致房地产企业税务人员能力提升缓慢,对税收和相关优惠政策的解读不到位,降低了企业纳税筹划的效率。因此,房地产企业应该重视税务管理工作,设立相对独立的税务部门,制定一套完整合理的绩效考核和奖惩制度作为依据考核税务人员的工作情况。第二,企业应该完善风险控制制度,众筹模式下的财税问题是由于国家对房地产众筹尚未提出相关政策,所以众筹的参与方的纳税还存在一些争论点给房地产企业带来了税务风险,所以企业要针对这些争论点完善企业的风险管控制度,提升税务人员涉税风险的处理能力,并且达到减轻企业税负的目的。

四、结语

随着“互联网+”技术的不断成熟和金融市场体制的不断改善,企业拥有了越来越多的手段筹集资金,但是就我国目前的税法体系而言,对于房地产众筹尚未提出相关政策,所以众筹的参与方的纳税还存在一些争论点。所以企业应加强对财务人员专业素质的培养,提高对税务相关政策的敏感度,从而达到就降低减低纳税风险的,为企业节约一定的资金,进一步推动企业稳步前进。注释①在这个过程中,主要存在的风险有两个方面:一是关于中介费、托管费等的抵扣问题,按照营业税改增值税后的税法内容,在11%的税率下,A企业可以取得相应的增值税发票调整进销项税额的变动,从而减低企业税负。但如果企业按照5%的简易计税法税率时,这些费用不能用来抵扣税额,但受认知和理解上的影响,部分房地产企业在税额抵扣上存在一定的理解误区,税额缴纳不足,被税务机关认定为偷税或漏税,导致企业声誉和经济受损。②但是,如果众筹投资人只是购买了房产,其就不再缴纳个人所得税,仅就其购买的房产缴纳相应的契税、印花税。

参考文献

[1]牟善勃.基于不同众筹模式的房地产企业财税处理研究[J].管理观察,2019(34).

[2]李妙娟.基于不同众筹模式的房地产企业财税处理探讨[J].财会通讯,2017(31).

[3]宋卉.“互联网+”驱动下房地产众筹的涉税处理[J].财会月刊,2016(31).

作者:刘亚平 刘伊 单位:长沙师范学院

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作者: 论文库

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